فردای اقتصاد: اواخر هفته گذشته مرکز آمار دو گزارش مهم منتشر کرد. اولی در خصوص تحولات بازار مسکن تهران در زمستان ۱۴۰۰ بود و دومی هم در خصوص تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در مراکز استان‌ها بود. چیزی که نشان می‌داد در سال گذشته ساخت‌وساز باز هم کاهش یافته و در پایتخت به کف ۲۰ ساله رسیده است. با این حال بر اساس همین آمار در زمستان سال گذشته در تهران تورم زمین به ۴.۸ درصد و تورم فصلی املاک مسکونی به ۹.۸ درصد رسیده است. رشد بیشتر قیمت املاک نسبت به زمین باعث شده تا حاشیه سود ساخت در این فصل اندکی افزایش یابد و به محدوده بیشتر از ۳۰ درصدی برگردد. علاوه بر این پیش‌بینی می‌شود در دوره رفع تحریم‌ها مانند سال‌های اجرای برجام فعالیت‌های تولیدی می‌تواند جذاب‌تر شود.
چرا دیگر کسی ساختمان نمی‌سازد؟
اوایل دهه ۹۰ تقریبا در هر کوچه‌ای از تهران حداقل یک ساختمان در حال ساخت بود. اتفاقی که این روزها کمتر شاهدش هستیم و تعداد کارگاه‌های ساختمانی هر محله انگشت‌شمار شده است. داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد که در سال ۹۰ در تهران نزدیک به ۳۰ هزار پروانه ساختمانی برای ساخت بیش از ۲۱۰ هزار واحد مسکونی صادر شده است. اما رکود همه جانبه بخش مسکن به ساخت‌وساز هم رسید و تعداد پروانه‌های ساخته شده در ۱۴۰۰ به کمتر از تنها ۵۷۰۰ مورد رسید. این تعداد پروانه برای ساخت ۴۴.۵ هزار واحد مسکونی در تهران صادر شد. به عبارتی دیگر طی تنها یک دهه ساخت‌وساز در پایتخت حدود ۸۰ درصد کاهش یافت و حالا به ازای هر ۵ ساختمانی که در ابتدای این دهه ساخته می‌شد تنها یک ساختمان ساخته می‌شود. اما علت افت این چنین ساخت‌وساز در پایتخت چیست؟
به نظر می‌رسد سه عامل در کاهش جدی ساخت‌وساز در پایتخت اثرگذار بوده است. اولین مورد را می‌توان کمبود زمین دانست. تهران طی دهه‌های گذشته مدام در حال گسترش و با موج مهاجران مواجه بوده است. حال بعد از رسیدن به کوه از شمال و جنگل از شرق، ظرفیت تهران برای گسترش بیشتر بسیار کاهش یافته است. از طرفی دیگر بسیاری از خانه‌های قدیمی هم تخریب شده و به جایشان آپارتمان‌ها قد برافراشته‌اند و حالا تعداد ساختمان‌های قدیمی پایتخت هم کم شده است. به این ترتیب به نظر می‌رسد یک عامل کاهش ساخت مسکن در پایتخت کمبود جدی عرضه زمین باشد.
اما دو مورد دیگر افزایش جذابیت سفته‌بازی و همچنین کاهش حاشیه سود ساخت‌وساز است. در دهه ۸۰ متوسط رشد سالانه مسکن حدود ۲۱ درصد بود؛ ولی این عدد در دهه ۹۰ به ۳۱ درصد رسید. دهه‌ای که بخش عمده آن با تحریم‌های خارجی و تورم‌های سنگین داخلی همراه بود. افزایش بی‌ثباتی اقتصادی از طرفی ریسک سرمایه‌گذاری‌های تولیدی را بیشتر و از طرف دیگر به واسطه جهش‌های پیاپی قیمت ملک فعالیت‌های سفته‌بازانه جذاب‌تر کرد. این دومین عامل کوچ سازندگان مسکن در دهه ۹۰ است.
اما سومین علت را می‌توان کاهش حاشیه سود ساخت‌وساز دانست. بررسی‌ها نشان می‌دهد که شوک اول به ساخت‌وساز در پایتخت در سال ۹۲ اتفاق افتاد. در آن هنگام هم به خاطر جذابیت ساخت و تقاضای سنگین برای ملک کلنگی، قیمت زمین با شتاب بیشتری نسبت به قیمت املاک مسکونی رشد می‌کرد. در چنین شرایطی نسبت قیمت زمین به مسکن به سرعت افزایش می‌یافت و در پایان سال ۹۱ با رسیدن این نسبت به حدود ۱.۳ شاهد ثبت یک رکورد جدید در قیمت نسبی زمین بودیم. در آن زمان هم به واسطه جهش تندوتیز قیمت زمین حاشیه سود ساخت‌وساز به زیر ۳۰ درصد که حداقل حاشیه سود جذاب برای سازندگان است رسید.
چگونه تحریم‌ها ساخت‌وساز را از رونق انداخت؟
از سال ۹۲ دو اتفاق مهم در اقتصاد ایران رخ داد. ابتدا بازگشت آرامش به فضای اقتصاد کلان را شاهد بودیم و از سال ۹۳ هم به واسطه توافق موقت ژنو (که اواخر سال ۹۲ به امضا رسید )شاهد کاهش جدی تورم بودیم. در چنین فضایی بازار زمین با رکودی عمیق مواجه شد. به طوری که در فاصله بهار ۹۲ تا بهار ۹۶ قیمت زمین در تهران ۶ درصد کاهش یافت و بازده واقعی منفی ۴۰ درصدی را برای زمین داران تهرانی به ارمغان آورد. در چنین فضایی اما قیمت املاک مسکونی با شیبی بسیار ملایم افزایش یافت. چنین اتفاقی باعث شد که نسبت قیمت زمین به مسکن افتی جدی داشته باشد و حاشیه سود ساخت دوباره به محدوده جذابیت برسد.
در این دوره ساخت‌وساز آرام آرام در حال افزایش بود. به طوری که در سال ۹۷ حدود ۱۱ هزار پروانه ساختمانی برای برای ساخت حدود ۷۷ هزار واحد مسکونی در پایتخت صادر شد. اما شروع تلاطم اقتصادی و سپس خروج ترامپ از برجام از اوایل ۹۷ باعث شد تا شاهد هجوم سرمایه‌ها به بازار زمین و سبقت تورم زمین از املاک مسکونی باشیم. به نظر می‌رسد بازگشت تحریم‌ها سرمایه‌گذاران را نگران از دست رفتن دارایی‌هایشان کرد و با توجه به این که مسکن بزرگ‌ترین بازار سرمایه‌گذاری ایرانیان است بخش زیادی از پول‌ها جذب این بازار شد. البته زمین نسبت به املاک مسکونی ۲ مزیت دارد؛ نخست عدم وجود استهلاک و سپس امید به افزایش تراکم‌فروشی شهرداری و افزایش طبقات مجاز برای ساخت و در نهایت رشد بیشتر قیمت زمین. به نظر می‌رسد همین عوامل باعث جذب بیشتر سرمایه‌ها به سمت این بازار شده و به واسطه کمبود بیشتر زمین رشد قیمت آن شدیدتر از املاک مسکونی بوده است.
حاشیه سود ساخت‌وساز احیا می‌شود؟
در زمستان سال گذشته تورم زمین به ۴.۸ درصد و تورم فصلی املاک مسکونی در تهران به ۹.۸ درصد رسید. رشد بیشتر املاک از زمین باعث شد تا حاشیه سود ساخت در این فصل اندکی افزایش یابد و به محدوده بیشتر از ۳۰ درصدی برگردد. همان‌طور که بالاتر گفته شد در دوره رفع تحریم‌ها فعالیت‌های تولیدی می‌تواند جذاب‌تر شود و دولت به واسطه کنترل تورم می‌تواند جذابیت سفته‌بازی را کاهش دهد. چنین اتفاقی می‌تواند باعث تکرار سناریو سال‌های ۹۲ تا ۹۶، یعنی عقب ماندن تورم زمین از مسکن و افزایش آرام آرام ساخت‌وساز شود. به عبارتی دیگر هر چند کمبود زمین در تهران مساله‌ای نیست که به سادگی قابل حل باشد اما به نظر می‌رسد با حذف دو مانع از سه مانع ساخت، یعنی افزایش حاشیه سود و کاهش جذابیت سفته‌بازی باری دیگر باعث شود تا ساختمان‌سازی در پایتخت جذاب شود و رونق بگیرد. اتفاقی که می‌تواند با افزایش عرضه التهاب بازار را کاهش دهد.
البته از طرفی دیگر باید تقاضا را هم در نظر داشت. انتظار می‌رود در شرایط رفع تحریم‌ها و بازگشت ثبات به اقتصاد تقاضای سرمایه‌ای به حداقل برسد. در چنین شرایطی باید دید که تقاضای مصرفی در حدی خواهد بود که سازندگان را ترغیب به ساخت‌وساز کند یا به واسطه نگرانی از فروش نرفتن املاک با وجود احیای حاشیه سود ساخت هم این دسته از بازیگران ملکی وارد بازار نشوند.
تبادل نظر